我国证监会在新发布的相关指引中创新地引进财物评价组织对根底设施基金继续进行评价的规则。
指引第七条规则，请求注册根底设施基金前，基金管理人应当对拟持有的根底设施项目进行全面的尽职查询，延聘契合规则的专业组织供给评价、法令、审计等专业服务，与根底设施财物支撑证券管理人洽谈确认有用联接。
指引第十一条规则，请求注册根底设施基金前，基金管理人应当延聘独立的评价组织对拟持有的根底设施项目进行评价，并出具评价陈述。评价组织不得存在或许影响其独立性的行为。评价组织为同一只根底设施基金供给评价服务不得接连超越3年。不得随意调整评价办法和评价成果。
指引第三十四条规则，根底设施基金存续期间，基金管理人应当延聘评价组织对根底设施项目财物每年进行1次评价。呈现下列景象之一的，基金管理人应当及时延聘评价组织对根底设施项目财物进行评价：根底设施项目购入或出售，根底设施基金扩募，提早停止基金合同拟进行财物处置，根底设施项目现金流发生严重改变且对持有人利益有实质性影响，其他景象。
依据指引第七条、第十一条、第三十四条等条款以及我国证监会、我国证券出资基金业协会关于基金的相关规则，财物评价组织服务根底设施不动产出资信托基金（REITs）的评价事务包含5类。
一是以建立、扩募、购入、出售为意图对根底设施项目财物商场价值或出资价值的评价。
包含根底设施基金建立前和建立后的扩募前、购入前对拟持有的根底设施项目财物的评价以及建立后出售根底设施项目时对拟出售的根底设施项目财物的评价。
以建立、扩募、购入、出售为意图对根底设施项目财物评价的价值类型首要是商场价值，必要时不扫除挑选出资价值的或许性。
包含每年1次对根底设施项目财物的评价、根底设施项目现金流发生严重改变且对持有人利益有实质性影响时对根底设施项目财物组的评价。
笔者以为，指引中规则的每年1次对根底设施项目财物的评价便是以财务陈述为意图减值测验的定时评价，指引中规则的根底设施项目现金流发生严重改变且对持有人利益有实质性影响时对根底设施项目财物组的评价便是当呈现减值痕迹时以财务陈述为意图减值测验的不定时评价。
包含提早停止基金合同拟进行财物处置的评价或其他以变现处置为意图清算价值的评价。
指引第二条规则，本指引所称根底设施基金，是指一起契合下列特征的基金产品：80%以上基金财物出资于根底设施财物支撑证券；基金经过财物支撑证券和项目公司等载体(下称“特别意图载体”)获得根底设施项目彻底所有权或运营权力，以获取根底设施项目租金、收费等安稳现金流为首要意图；采纳封闭式运作，收益分配份额不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%。
依据我国证监会于2016年9月11日发布的《揭露征集证券出资基金运作指引第2号——基金中基金指引》第三条和第八条规则，我国内地根底设施REITs归于基金中基金并应当选用公允的估值办法及时、精确地反映基金财物的价值改变。
随后我国证券出资基金业协会于2017年5月4日发布《基金中基金估值事务指引（试行）》。
五是基金管理人或基金托管人、特别意图公司、项目公司托付的其他评价相关事务的评价。
对根底设施项意图评价，理论上能够适用商场法、收益法和本钱法3种办法，具体需求评价人员依据评价目标特性等合理挑选。
依据指引第八条规则，根底设施基金拟持有的根底设施项目应当契合下列要求：原始权益人享有彻底所有权或运营权力，不存在严重经济或法令纠纷，且不存在他项权力设定，根底设施基金建立后能够免除他项权力的在外；首要原始权益人企业信用稳健、内部操控健全，最近3年无严重违法违规行为；原则上运营3年以上，已发生继续、安稳的现金流，出资报答杰出，并具有继续运营才能、较好增加潜力；现金流来历合理涣散，且首要由商场化运营发生，不依赖第三方补助等非经常性收入；我国证监会规则的其他要求。根底设施基金拟持有的根底设施项目为优质财物。
依据指引第十二条的规则，评价陈述包含根底设施项目具体信息，即根底设施项目地址、权属性质、现有用处、运营现状等，每期运营收入、应缴税收、各项开销等收益状况及其他相关事项；根底设施项意图商场状况等；影响评价成果的重要参数，包含土地使用权或运营权力剩下期限、运营收入、运营本钱、运营净收益、本钱性开销、未来现金流改变预期、折现率等；根底设施基金份额初次出售，评价基准日间隔基金份额出售布告日不得超越6个月等。
收益法评价需具有3个前提条件：出资者在出资某个企业时所付出的价格不会超越该企业未来预期收益折算成的现值，能够对企业未来收益进行合理猜测，能够对与企业未来收益的危险程度相对应的折现率进行合理预算。
首要，美国和亚洲的日本、新加坡及我国香港REITs总收益率分别为13％、13.8%、11%、16.1%，均比较微弱且相对安稳。其次，我国内地根底设施REITs试点首要针对收入来历以使用者付费为主的运营性存量PPP项目。
依据此剖析，未来收益是能够合理猜测的，未来收益的危险程度相对应的折现率是能够合理预算的。
从运用收益法评价所需具有的前提条件来看，我国内地根底设施REITs运用收益法评价也是适用的。
股利折现法是将预期股利进行折现以确认评价目标价值的具体办法，一般适用于缺少操控权的股东部分权益价值评价，因为我国内地根底设施REITs是经过根底设施财物支撑证券持有根底设施项目公司悉数股权，股利折现法一般不适用于我国内地根底设施REITs的评价。
现金流量折现法一般包含企业自在现金流折现模型和股权自在现金流折现模型。财物评价专业人员应当依据被评价单位（项目公司）所在职业、运营形式、本钱结构、发展趋势等，恰当挑选现金流折现模型。
猜测现金流量，既能够从商场参与者视点进行，也能够挑选特定出资者的视点。从特定出资者的视点猜测现金流量时，适用的价值类型一般为出资价值。我国内地根底设施REITs中收益法使用的具体办法一般为现金流量折现法。
在评价界有一种相对清晰的状况，假如未来收益期内被评价企业的本钱结构或债款的改变是清晰的，应当直接选用股权自在现金流折现模型。如高速公路的收费权，运营的核电站等出资大、收益安稳、收益期固定的根底设施类企业或银行、稳妥等金融类企业价值评价。
根底设施项目契合出资大、收益安稳、收益期固定的特色。而且，指引第十五条规则，根底设施基金建立后保存根底设施项目已存在对外告贷的，应当充沛阐明理由，具体阐明保存告贷的金额、份额、偿付组织、契合法定条件的阐明及对根底设施项目收益的影响，并充沛提醒相关危险,本钱结构或债款的改变也是清晰的，所以宜选用股权自在现金流折现模型。
关于股息分红，指引第二条规则，采纳封闭式运作，收益分配份额不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%。
关于一般企业的现金流量折现法，预算被评价单位的股东悉数权益时，一般不考虑分红的影响。
但因为我国内地根底设施REITs，规则采纳封闭式运作且收益分配份额不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%，依照“继续增加率=ROE×（1-分红率）”的思路，根底设施REITs项目财物的未来增加率是较低的，未来收益是较安稳、继续的，折现率不高。
依据分红率是清晰的，为保证自在现金流未来猜测的合理性和精确性，应一起进行预期财物负债表的猜测。
以建立、扩募、购入、出售为意图对根底设施项目财物商场价值或出资价值的评价，常选用税后自在现金流折现模型。
以财务陈述为意图对根底设施项目财物公允价值或可回收金额的评价，依据《企业会计准则第8号——财物减值》，常选用税前自在现金流折现模型。关于本钱增值，依据现在规则，揭露征集根底设施证券出资基金契合《证券法》《证券出资基金法》规则的，能够请求在证券买卖所上市买卖,可经过上市盘活存量财物。
除收益法外，商场法是评价我国内地根底设施REITs的适用办法。商场法常用的两种具体办法是上市公司比较法和买卖事例比较法。操控权及买卖数量或许影响买卖事例比较法中的可比企业买卖价格，在切实可行的状况下，应考虑评价目标与买卖事例在操控权和流动性方面的差异及其对评价目标价值的影响。
关于以建立、扩募、购入、出售为意图对根底设施项目财物的评价，商场法或本钱法（财物根底法）一般是除收益法之外第二种评价办法的挑选。
以变现处置为意图对根底设施项目财物的评价，一般先选用本钱法预算拟处置根底设施项目财物的商场价值，然后预算快速变现率，以“商场价值×快速变现率”预算拟处置根底设施项目财物的清算价值。
